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第二回住戸設計

2008.01.28 (Mon)

前回の打合せから約2週間後の1月28日。第2回住戸設計。前回は設計監修を行うK.U.Tさんの事務所での打合せでしたが、今回からは私達を担当していただく方の事務所での打合せです。

この日記は、2月26日に書いています。

まず前回の議事録の確認と話し合った内容と新たな要望から引き直して貰った図面でした。ここで私達の購入する(した)住戸の話をもう少し書きます。

長屋マンション&メゾネット
私達のコーポラは長屋形式のマンションです。
長屋マンションはコーポラでは珍しくないようではありますが、私自身がこれまで見たことのない形態だったので少し新鮮さがありました。二つほどその特徴を上げると、地下一階地上3階のマンションですが、エレベーターがありません。メゾネットが縦に二つ積み重なった形が主体で二階住戸へは外階段があります。その階段下を地下一階の住戸エリアとして利用しています。
コーポラティブハウスではメゾネットタイプもあまり珍しくありません。ZERO-ONE OFFICEなどではトリプレットなんてものまで企画していたりします。限られたスペースを有効利用するには階段が多いのはどうかとは思いますが、デザイン性を重視する人にはトリプレットも有りかなと思います。
二階・三階か一階・地下一階かと言うと日当たりを考えた場合には二階・三階が良いのは言うまでもありませんが、子供や自分達の老後のことを考えるときっと階段が厳しくなるはず!という考えで結果的に私達が選んだのは地上一階と地下一階のメゾネットでした。

間取り(案)
そこで最初に議論になったのがリビングを一階とするか地下一階とするか。
子供が生まれる前までは友人達を招いてのパーティーを割と多く開催していた方なので、新しい家でもリビング中心に考えて、地階のメリットを生かしてテラスコートをうまく利用したオープンなリビングを狙いました。その次に子供が一人のままか二人になるか判らないので間取りが柔軟に対応できることでした。
その他には、夢である坪庭付きのお風呂、小さくても良いので書斎(ワークスペース)、リビングにホームシアターを...etc...
こうやって書くとそれぞれにスペースが必要な贅沢な話ですよね。実現できるかどうかはお金次第な気がします。ってことはすなわち「夢」を「お金」で買うってことですか!!!

ん???おっとぉ肝心の第二回設計打合せの話を忘れてました。(笑)

第二回設計
話を戻して今回の設計図面の話です。
今回の主な変更点は、キッチン、浴室・洗面台、玄関脇の大型収納といったところでした。
キッチンはアイランドから対面キッチンに、洗面所を大きく取れるように扉位置を変更、アウトドア用品(タイヤ、イス、スノボ、ホッケースティック等々)と生協の空箱一時保管用に大型収納を確保して貰いました。

ちなみに吹き抜けかベランダかという宿題は、結局元々のプランと同じで吹き抜け+ベランダにして、位置を左右入れ替えて貰うようにお願いしました。リビングエリアの上は吹き抜けて欲しくないからです。
それから収納量を測るために妻が一生懸命家中の写真を撮ってその写真と一緒に収納物のモノモノリストを作って提出しました。

※収納的には十分な量があるって設計士さんは言います。

大分後になってですが、2級建築士の義母も図面を見て収納は十分あるね、って言っていました。床面積の何%が収納なら十分とかって尺度があるようですが、自分達で図面をひいて建てたことがあるわけではないのでやっぱり不安なのには変わりありません。さてはて、どうなることやら...

次回の打合せまでの宿題

  • 窓の位置・大きさ

建築確認申請を出すために間取りと窓の位置を確定したいということでしたので、次回までに頑張って考えてきますです。毎回毎回宿題が出て結構大変ですが、毎回一緒になって色々な方向性を探ったりしてとっても楽しいです。(笑)




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23:00  |  コーポラティブハウス  |  Comment(0)

第一回住戸設計

2008.01.15 (Tue)

とうとう住戸設計が始まりましたよ!!と書いている今は2月で既に第一回住戸設計の打合せのあった1月15日から1か月が経過しています。(苦笑) ブログ更新もままならない状態ですが、そこはそれブログよりも設計!ブログよりも資金計算!!って状態だったので致しかたなしです。

さて前置きはこのくらいにして、待ちに待った住戸設計開始です。
当日はどきどきわくわくしながら親子三人揃って設計事務所へお出かけしました。
車で移動して渋滞に巻き込まれおもいっきり遅刻したのは内緒...
到着してすぐに設計士さん達に出迎えられて娘が大泣きしてしまいました。何とか泣きやんでくれたと思ったら、逆にすっかり馴染んでしまって自由気ままにやりたい放題。まだあんよが出来ないのでそれほど大騒ぎにはなりませんでしたが、机の下を這いまわるわ、掴まり立ちで机の上の設計図をずり落そうとするわで気が抜けませんでした。(苦笑) 同席していたコーディネーターさんと奥さんの二人が打合せ中ずっと娘の相手をしてくれていたので助かりました。
この後暫くして同じ1歳のお子さんの居るご家族に打合せの様子をうかがったところ、そこのご夫婦はご両親にお子さんを預けて打ち合わせに行ったみたいで落ち着いて話が出来たようでした。うちも預けることが出来ればそれに越したことはないのですが、なかなかそうもいかないのでこの後も毎回娘を連れての打合せを続けています。^^;

打合せの様子
打合せの内容はと言うと、事前に取った「住戸設計アンケート」を元に希望をある程度盛り込んだ形でひいてくれたプラン(図面)を使って、主に間取りについての議論でした。

最初にざっとプランを説明して貰った後の第一声は、
「これでいいんじゃない!?」
と、その瞬間、奥さんと二人で思わず噴き出して笑ってしまいました。(笑)

設計士さん達は一緒に笑いつつも何で噴き出して笑ったのか不思議なご様子^^;
実は、こちらのブログ→コーポラティブハウスを買っちゃった に第一回打合せで「これでいいんじゃない!?」って一発OKを出した話が書いてあったのを読んでいたからなんですよね。(笑)

実際、動線が良く考えられていて良いプランだったのは確かなんですが、どうも奥さんがキッチンとダイニングテーブルの使い方に抵抗があったようで、キッチン配置は少し見直して貰うことになりました。但し、基本レイアウトは打合せまでに自分達で考えていたものと概ね同じだったため、結構スムーズに話が進んだような気がします。

そんな中、一つかなり予想外だった話があります。
今回の物件は壁式構造で、基本プランでは南向きの一面に室内の吹き抜けと壁面内側のバルコニーが半々に並んで設置されていました。そのバルコニーと吹き抜けが、全部バルコニーとか全部吹き抜けとか自由に選択できるんだそうで。
その話を聞いた瞬間、二人して「えぇぇ~!?」と声を荒げてしまいました。
本当の本当に想定外の提案だったので、その説明を受けて私と奥さんは一瞬パニック...

バルコニーor吹き抜け
私はデザイン性と光を取り込める点から全面吹き抜け派
奥さんは洗濯物を干す場所を確保するためにバルコニーを残す派

二人の意見は当然のごとくまとまらず、その場では結論がでませんでした。まぁ初回でばしっと決まるのって余程のことがない限りは有り得ないんだと思います。設計も始まったばかりなので、2月末までに間取りが確定できれば良いとのことでひとまずバルコニーか吹き抜けかは持ち帰りとなりました。

その他、初回は間取りを話し合うということだったので事前に作成して持参していた「間取りに関する要望事項」のリストを渡して初回打ち合わせは終了です。

次回の打合せまでの宿題

  • 吹き抜けの要否検討
  • 収納量の情報提示

次回打合せまでの宿題をいただいて帰りました。ふぅ~。




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23:00  |  コーポラティブハウス  |  Comment(0)

持分と特例贈与

2008.01.14 (Mon)


この日記は、2月17日に書いています。

持分
前回書いた「つなぎ融資」の額を減らすためにあの手この手を考えたり、第二回以降の出資金の準備のタイミングを考えたりと年末年始は頭の中で$(ドル)マークがぐるぐると廻ってました。
今回の協業体制の中に入っている司法書士・法律事務所の方からコーディネーター企業さん経由で持分を決めるための参考文献をいただきました。私の場合、持分決定と誤った資金調達を行わないために非常に役に立っています。

この本はその参考文献とは違いますが、とにかく何か読まないと絶対に失敗すると思います。



持分って出資割合に応じて、土地・建物の共有持分の割合を登記するものですが、夫婦や親子の共有名義とする場合には必ず考えなければなりません。私は、この出資割合の「出資」の意味を今まで誤解していました。出資とは取得に係る全ての費用のことだと思っていたのですが、あくまで土地と建物の購入費用で、俗に言う「諸費用」は含まれないのだそうです。つまり例えば妻の出資金の一部を諸費用に充てるか全て購入費用に充てるかで持分が変わってくるということになります。

困ったことにコーポラの場合(戸建て建設の場合も)、土地購入時と建築後の2度登記のタイミングがやってきてこの持分割合決定に大きく影響してきます。なぜならば、土地登記時の持分割合と建物登記時の持分割合がイコールになるため、住戸設計によって建物部分の費用が大きくぶれると全体の持分割合と整合性が取れなくなる可能性があるからです。

とはいっても何百万もぶれるのは考えにくいので、何とかなるんですけどね。

もし仮に建物費用がぶれて登記上の持分比率の通りに出資するために夫妻間でいくらかの貸借金が発生するとします。しかしそれが110万以内であれば、贈与税の基礎控除額に収まるため大きな問題にはならないのだそうです。この110万という金額、実は持分を決める際に非常に重宝します。実際にはそこまでぶれることはないと思いますが、持分比率を実際の出資比率の通りとすると、極端な場合、120分の43と120分の77などのように細かくなってしまう場合も考えられます。そんなときにこの基礎控除額を利用して、どちらかに控除額内の贈与を行ったとして、12分の5と12分の7などというようにすっきりとした割合にすることができるんです。


特例贈与
続いて、親子間の贈与の特例についてです。
これまで550万円までは非課税となる、親子間の住宅取得資金の贈与の特例というものがありました。これが平成17年末(2006年末)で廃止になっているので、今現在親子間での贈与の特例は「相続時精算課税制度(特例贈与)」のみです。
住宅取得時3500万円までであれば親から子への贈与が非課税となるものですが、但し、相続時に2500万円を超える部分にはきっちりと贈与税が清算(追徴)されます。団塊の世代から子への資産の移動を早めて資金の流動性を高めようというのが狙いでさっさと子に渡して貰ってさっさと使わせようとしているんですね。

うちもこの制度のおかげで結構助かりました(笑)




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23:00  |  組合総会・手続き関連  |  Comment(0)
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